Yolsuz Tescil ve Düzeltilmesi Yolları (Tapu İptali – Tescil ve Düzeltme Davaları)

I. Yolsuz Tescil

A. Genel Olarak

Medeni Kanun tarafından benimsenen ilke tescil ilkesi olup, kurulması kanunen tescile tabi ayni haklar , tescil edilmedikçe varlık kazanamazlar. Ayni hakların kurulmaları, devirleri, değiştirilmeleri ve sona erdirilmeleri tapu siciline tescil koşuluna bağlıdır. 4721 Sayılı TMK’nın 705. maddesine göre, ayni hakların kazanılmasında esas olan ilke tapu kütüğüne tescil ilkesi olup, tescilsiz kazanma veya sicil dışı kazanma, ancak Kanunun öngördüğü hallerde mümkün olabildiğinden, istisnai niteliktedir. Kanuni istisnalar dışında tescil yapılmadıkça taşınmaz kazanılamaz. TMK’nın 1022/1. maddesine göre, “Ayni haklar, kütüğe tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır.” Bu ilkeyle tescil ilkesi denilmektedir. Ayni hakkın doğmasını sağlayan tescile kurucu tescil denir. Bu tescil türü kurucu nitelikte olduğu durumlarda yenilik doğurucu bir işlem olarak kabul edilir. Bu nedenle Tapu Sicili Tüzüğü’nün 16/2. Maddesine göre “İstem, tescili bozucu veya hükümsüz kılıcı kayıt ve şarta bağlanamaz” Ayrıca TMK’nın 1022/3. maddesine göre “Bir hakkın içeriği, tescilin sınırları içinde, dayandığı belgelere göre veya diğer herhangi bir yolla belirlenir.” Yani tescil edilecek hakkın içeriğinin tespiti için de tescil esas alınır. İstisnaları TMK’nın 705/2. maddesinde düzenlenmiş olup, miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Bu hallerde tescilin fonksiyonu kurucu değil, açıklayıcıdır ve açıklayıcı tescil olarak adlandırılır. Açıklayıcı tescil sadece kazanılmış bir ayni hak üzerinde tasarruf edilebilmeyi sağlar. Ancak “bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.” Bu nedenle TMK’nın 997/1. maddesine göre taşınmazlar üzerindeki hakları göstermek üzere tapu sicili tutulur. Açıklayıcı tescilin taşınmaz üzerindeki ayni hakka bir etkisi olmadığından bir tasarruf işlemi olarak kabul edilmez. TMK’nın 1022. maddesine göre ise, “Ayni haklar, kütüğe tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır.” Bu hükümle ortaya konan ilke, yani tescil edilmiş ayni hakların geçerli olarak varlık kazanmalarının kabulü ise “tescilin olumlu hükmü” olarak anılmaktadır. Tescilin olumlu hükmü ile tapu siciline tescil ile doğan hakkın hukuken geçerli bir şekilde doğduğu kabul edilir. Ayrıca sicildeki tescilin ilgili olduğu hakkın varlığına karine teşkil eder. Bu husus TMK’nın 992/1. maddesinde düzenlenmiş olup, düzenlemeye göre “Tapuya kayıtlı taşınmazlarda, hak karinesinden ve zilyetlikten doğan dava açma hakkından yalnız adına tescil bulunan kimse yararlanır.” Bu hüküm ile tapu kütüğüne yapılan kayıtların aksi sabit oluncaya kadar şeklen geçerli olduğu kabul edilir. Yani tapu siciline kayıtlı malik gerçek malik olmasa dahi aksi sabit olana kadar şeklen malik olarak kabul edilir. Bu nedenle iyiniyetli üçüncü kişilerin tapu siciline güvenerek ayni hak kazanımları korunur.

TMK’nın 1015. maddesine göre ise, “Tescil, terkin ve değişiklik gibi tasarruf işlemlerinin yapılabilmesi, istemde bulunanın, tasarruf yetkisini ve hukuki sebebi belgelemiş olmasına bağlıdır.” Düzenlemeye göre tapu siciline yapılan bir tescilin geçerli bir tescil olabilmesi için geçerli bir hukuki sebebin bulunması, talep eden kişinin yetkili olması ve hukuki sebebinin geçerliliği ve yetkili kişi olduğu hususlarının ispatlaması (belgelendirilmesi) gerekir. Geçerli bir hukuki sebebe (gerçek hak durumuna) dayanmayan veya hukuki sebebi bulunmakla birlikte istem olmadan tescil yapılmışsa “yolsuz tescil” söz konusudur. TMK’nın 1024/2. maddesi de bu yönde olup, düzenlemeye göre “Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.” Yolsuz tescilde tescile esas hukuki sebep ya hiç yoktur ya da var olan hukuki sebep geçerli değildir. Bu durumda tescil usulüne uygun olarak yapılsa bile bu tescil geçersizdir. Hukuki sebebin tescilden sonra geçersiz hale gelmesinde de durum aynıdır. Tescilin geçerliliğinin, tescile esas hukukî sebebin geçerliliğine bağlı olmasına “sebebe bağlılık ilkesi” denir. Sebebe bağlılık ilkesi sınırsız ayni hak (mülkiyet) için geçerli olduğu gibi sınırlı ayni hakların tescilinde de aranır. Yolsuzluk kavramı tapu sicilindeki şerhler ve hatta beyanlar için de geçerlidir. Yolsuz tescilin bir başka nedeni de tasarruf işleminin tasarruf yetkisindeki eksiklik nedeniyle geçersiz olmasıdır. Yani geçerli bir hukuki sebep mevcut olmasına rağmen talep edenin tescil anında tasarruf yetkisinin bulunmaması nedeniyle (örneğin ehliyetsizlik gibi) tescilin yolsuzluğu halinde bu durum söz konusudur.

“…ayni haklar tescille doğmakta beraber, tescilin bir hüküm ve sonuç meydana getirmesi için geçerli bir hukuki sebebe dayanması gerekir. Çünkü hukuk sistemimizde tapu kayıtlarının oluşumunda “illilik” diğer bir anlatımla “sebebe bağlılık” prensibi esas alındığından bu prensip uyarınca tescilin geçerli ve haklı bir sebebe dayanması zorunluluğu bulunmaktadır.

Bu husus TMK’nın 1024. maddesinin ikinci fıkrasında “Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur” şeklinde açıklanmıştır. Yasa maddesindeki bu tanımdan da anlaşılacağı üzere gerçek hak durumuna uymayan tescil, yolsuz tescildir.

Belirtilmelidir ki yolsuz tescil bir üst kavramdır. Yolsuzluk, tescil talebinde bulunan kişinin fiil ehliyetine veya tasarruf yetkisine sahip bulunmaması, tescile dayanak teşkil eden işlemin (satış, bağış vb.) şekil, irade sakatlığı, sahte vekâletnameyle veya vekâletnamede belirtilen yetkilerin aşılması suretiyle gerçekleştirilmesi, aynı taşınmaza ait birden çok tapu kaydı bulunması (çifte tapu kaydı) ya da tapu ve kadastro memurlarının kasıtlı davranışları veya hataya düşmeleri gibi çeşitli sebeplerden kaynaklanabilir. Tescilin yolsuz olması hâlinde, tescil işlemi gerçek hak sahipliğini ve hakkın kapsamını göstermez. Bu tür bir tescil yolsuzluğu nedeniyle sonuç doğurmaz, diğer bir anlatımla geçerli bir sebebe dayanmayan tescil veya terkin işlemi taşınmaz üzerindeki ayni hakkın durumunu etkilemez ve böyle bir durumda gerçek hak sahipliğinde herhangi bir değişiklik meydana gelmez. Ancak, tapu sicilindeki bir kaydın gerçek hak durumunu yansıtmayıp, sadece şekli bir değer taşıması hâlinde, tapu sicilinin kendisinden beklenen fonksiyonu yerine getirmesi imkânı ortadan kalkar.

Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir (TMK m. 1025/1)…” (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2017/1-1601 K. 2020/477 T. 24.06.2020)

“…Ayni haklar tescil ile doğmakla beraber (TMK. 705/1, 1021), tescilin ayni bir hüküm ve sonuç doğurabilmesi için geçerli bir hukuki sebebe dayanması gerekir. Bu bakımdan tescil illi bir hukuki muameledir. 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 1015. maddesinin birinci fıkrasına göre tapu sicilinde tescil, terkin ve değişiklik gibi tasarruf işlemlerinin yapılabilmesi, istemde bulunanın, tasarruf yetkisini ve hukuki sebebi belgelemiş olmasına bağlıdır.

Tescilin geçerli ve haklı bir sebebe dayanması zorunluluğu, TMK’nın 1024. maddesindeki bu tanımdan anlaşılacağı gibi gerçek hak durumuna uymayan tescil, yolsuz tescildir. Bu yolsuz tescil durumu, tescilin kurucu unsurlarından biri veya birkaçının eksik olması nedeniyle başlangıçtan itibaren söz konusu olabileceği gibi sakat bir terkin veya tadil yüzünden sonradan da oluşabilir.

Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimse, TMK’nın 1025. maddesine göre tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir…” (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2017/1-1208 K. 2020/294 T. 12.3.2020)

“…uyuşmazlık: davanın, iptal ve tescili istenen payların asıl kayıt malikine yöneltilmesinin gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır… asıl olan taşınmaz mülkiyetinin tescille kazanılacağı, ancak cebri icra yoluyla taşınmazın ve payın satın alınması durumunda mülkiyetin tescilden önce kazanılacağı ve geçeceği açıkça anlaşılmaktadır… Somut olayda, davacı vekilinin talebi açıkça dava dışı kayıt malikinin adına tescilli olan payların iptaliyle davacı müvekkili adına tapuya kayıt ve tescil edilmesine yönelik olduğundan, eldeki davanın da kayıt malikine karşı açılması gerekmektedir. O halde, mahkemece yapılacak iş: davacıya asıl kayıt maliki aleyhine tapu iptal ve tescil istemli dava açması için önel verilmeli, açıldığı takdirde eldeki davayla birleştirilmesi sağlanarak işin esasına girilerek, oluşacak sonuca göre bir karar verilmesinden ibarettir…” (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2012/1-197 K. 2012/781 T. 14.11.2012)

B. Oluşum Anına Göre Yolsuz Tescil Şekilleri

1. Genel Olarak

Yolsuz tescil iki şekilde gerçekleşebilir. Tescil baştan itibaren yolsuz tescil şeklinde olabileceği gibi, baştan geçerli olan bir tescil sonradan da yolsuz hale gelebilir.

Tescilin kurucu unsurlarındaki sakatlık nedeniyle yapıldığı anda yolsuz olan tescil baştan itibaren yolsuz tescildir. Tescilin baştan yolsuz olmasına, kanunda öngörülen geçerlilik şekline aykırılık, ehliyetsizlik, muvazaa, emredici hukuk kurallarına aykırılık gibi hukuki sebepteki sakatlıklar veya tasarruf yetkisinin bulunmaması, çifte tapu durumu ve tapu memurunun hilesi, dikkatsizliği veya hatasından kaynaklandığı haller yol açabilir.

Buna karşılık başta gerçek hak durumuna uygun olmasına rağmen sonradan hakkın sona ermesi veya değişmesi veyahut sahibinin değişmesiyle oluşan yolsuzluk sonradan oluşan yolsuzluktur. Tescilin sonradan yolsuz hale gelmesine ise, hukuki işlemde sonradan oluşan geçersizlik (mahkeme kararı, cebri icra, kamulaştırma, işgal, miras, tüzel kişiliğin sona ermesi, ticari işletmenin devri veya vakfa özgüleme gibi); tescilsiz ayni hak değişiklikleri (taşınmazın yok olması, hak sahibinin ölmesi, ipotekli borcun ödenmesi, süreli irtifaklarda sürenin dolması ve irtifak hakkının açıkça işlevini yitirmesi gibi) ayni hakkın terkinsiz sona erdiği haller yol açabilir.

“…Davacının kayden maliki bulunduğu çekişmeli taşınmazın (dairenin) tahliyesinin sağlanmasından sonra geri verilmek koşuluyla muvazaalı olarak davalılardan Dursune (Asude)’ye temlik edildiği toplanan delillerden ve özellikle 9.6.1984 tarihli belgenin içeriğinden anlaşılmaktadır. Esasen muvazaalı işlemin varlığı yerel mahkemenin de kabulündedir.

Bilindiği üzere, tescil işlemi, gerçek malik ve gerçek hakkın kapsamını göstermiyorsa; başka bir deyişle, gerçeğe ters düşüyorsa, o tescil, uygun tescil değil, yasanın deyimi ile yolsuz bir tescildir. Kuşkusuz, bu tür bir tescil yolsuzluğundan ötürü hukuksal sonuç doğuramayacaktır. Zira, tapuda görünen hak görünüşte bir (zahiri) haktır. Hemen belirtmek gerekir ki, tescilin yolsuzluğu kural olarak işlemin yapıldığı anda mevcut olmalıdır. (Ehliyetsizliğe ve muvazaaya dayalı tescil işlemlerinde olduğu gibi)

Somut olayda, çekişmeli daireye ilişkin olarak Dursune adına yapılan tescilin, yukarıda değinilen anlamda yolsuz bir tescil niteliğini taşıdığı açıktır…” (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E. 1989/3806 K. 1989/3984 T. 3.4.1989)

2. Baştan İtibaren Yolsuz Tescil Halleri

TMK’nın 1024/2. maddesinde düzenlenen hallerde baştan itibaren yolsuz tescil söz konusudur. TMK’nın 1024/2. maddesine göre, bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan, hukuki sebepten yoksun bulunan, tasarruf yetkisi olmadan, tescil talebi olmadan veya geçersiz bir tescil talebi sonucu yapılan tescil ile çifte tapu halindeki tescil yolsuzdur. Tapu memurunun kasıtlı veya taksirli eylemi sonucu oluşan yolsuz tescilde hukuki sebep baştan itibaren hiç yoktur. Çünkü tescilin sebebe bağlılığı (illiliği) ilkesi gereği tescilin geçerli bir hukuki sebebinin (hukuki işlem, kanun hükmü gibi) bulunması gerekir. Tescilin hüküm ve sonuçlarını doğurabilmesi için bir hukuki sebebe dayanması zorunludur. Tescil talebinde bulanan kişinin fiil ehliyetine sahip olmaması, tescile esas hukuki işlemin kanuna aykırı bir nedenle batıl olması (örneğin şekle aykırılık, kanunun emredici hükümlerine aykırılık) gibi hallerde tescilin kurucu unsurlarında veya hukuki sebebinde bir sakatlık söz konusudur.

Tasarruf yetkisindeki eksiklik veya kısıtlama hallerinde de yapılan tescil baştan itibaren geçersiz olur. Tasarruf yetkisi, bir şeyden yararlanabilme, o şey üzerinde işlem yapabilme, hakkı değiştirme, sona erdirme ve değiştirme gücüdür. Tapulu taşınmazlarda tasarruf yetkisi kural olarak sicilde hak sahibi olan kişinindir. Bir işlemin hüküm doğurması için işlemi yapanın tasarruf yetkisinin bulunması koşuldur. TMK’nın 1015/2. maddesine göre tasarruf yetkisini belgelendiğinin kabulü için istemde bulunan kimsenin, kendisinin, sicilde hak sahibi görünen kişi veya bu kişinin temsilcisi olduğunun ispatı gerekir. Bu nedenle yolsuz tescil hallerine örnek olarak sahte kimlik, sahte mirasçılık belgesi ve vekâletnamelerle veya yetkisiz temsilci vasıtasıyla yapılan tesciller verilebilir. Ancak yetkisiz temsilcinin tapuda yaptığı işlemin TBK’nın 46/1. maddesi gereği askıda hükümsüz olduğu unutulmamalıdır.

Tasarruf yetkisi eksik veya hukuki neden geçersiz olmasına rağmen yapılmış olan tescil veya terkin işlemleri yolsuz olup, yolsuzluk nedenine bağlı olarak uygulanacak yaptırımlar ise yokluk, kesin hükümsüzlük ve iptal edilebilirlik gibi yaptırımlardır. Baştan itibaren yolsuz tescil halinde söz konusu tescil hiçbir zaman davacıya mülkiyet hakkı kazandırmadığından yolsuz biçimde oluşturulan bu kayıt dava ile iptal ettirilebilir. Dava için bir süre sınırlaması olmayıp, her zaman iptali açılacak dava ile istenebilir.

“…Eş söyleyişle aile konutunun maliki olan eş aile konutundaki yaşantıyı güçlüğe sokacak biçimde tek başına aile konutunu bir ayni hakla sınırlandıramaz. Bu sınırlandırma ancak diğer eşin açık rızası alınarak yapılabilir. TMK’nın 194. maddesi yetkili eşin izni için bir geçerlilik şekli öngörmemiştir. Bu sebeple söz konusu izin bir şekle tabi olmadan, sözlü olarak dahi verilebilir. Ancak maddenin ifadesinden de anlaşılacağı üzere, iznin “açık” olması gerekir.

Somut olaya gelince; davaya konu taşınmazın aile konutu niteliği taşıdığı hususunda Özel Daire ve mahkeme arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Ne var ki, davalı… adına kayıtlı taşınmaza 05.07.2004 tarihinde davalı şirket aleyhine ipotek tesis edildiği, bu işlem sırasında davalı şirket tarafından davacı eşin açık rızasının alınmadığı anlaşılmıştır. Bu durumda, TMK’nın 194/1. maddesi eşin açık rızasını aradığından, yapılan işlemin geçerli olduğunu kabul etmek imkânsızdır…” (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2017/2-2934 K. 2017/1556 T. 6.12.2017)

“…Somut olayda; Türk asıllı Yunanistan vatandaşı davacının sahte isimle vekaletname düzenlettiği, sahte isim kullanılan bu vekaletnameye dayalı olarak tapuda işlem yapıldığı ve tescilin sahte vekaletnameye dayalı olarak gerçekleştirildiği ile tapu kayıt malikinin nüfusta kaydı bulunmadığı hususları uyuşmazlık konusu değildir.

Dava konusu taşınmaz sahte isimle düzenlenen vekâletname ile işlem yapılması nedeniyle yolsuz tescile konu olmuştur…” (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2009/14-449 K. 2009/501 T. 11.11.2009)

“…Medeni Yasa mülkiyet hakkının doğumunu nedene (illete) bağlı bir hukuksal işlem olarak kabul etmiştir. Medeni Yasanın sistemine göre; tescilin geçerli olabilmesi ve mülkiyet hakkının doğması için geçerli bir hukuksal nedene dayanması zorunludur. Geçerli bir hukuksal nedene dayanmayan tescil işlemi yolsuz tescil niteliğini taşır ve her zaman iptali istenebilir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 30.5.2001 gün ve 2001/1-464 Esas ve 2001/470 Karar sayılı ilamı).

Yolsuz tescille ayni hak kazanılmış olmaz…

Somut olayda; 1970 yılında orman tahdidi içine alınan taşınmaz, 1988 yılında kadastroca davacı adına tespit edilmiştir. Bu durumda öncesi orman olan ve bu niteliği gereği orman tahdidi içine alınan bir yer hakkında sonradan davacı adına oluşturulan tapu kaydı, yolsuz tescil niteliğinde bir kayıttır. Bu nedenle hiçbir zaman davacıya mülkiyet hakkı kazandırmadığı gibi, sözü edilen ve yolsuz biçimde oluşturulan bu kayıt bir süre ile sınırlı olmaksızın her zaman açılacak dava ile iptal edilebilir. O halde başlangıçtan itibaren geçersiz olan kaydın iptaline, ilişkin hüküm yenilik doğuran (inşai) bir hüküm olmayıp, mevcut durumu saptayıp hukuksallaştıran, açıklayıcı (izhari) bir hükümdür…” (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2003/20-102 K. 2003/90 T. 19.2.2003)

“…Köy Kanununun 44. maddesinin 1. fıkrasının 3. bendinde ve Ek 13. maddenin 1. fıkrasında yer almayan taşınmazların satışında köy derneğince karar alınması gerekmektedir. Somut olayda, köy derneğinden alınan bir karar olmadığı gibi satış için valilik onayı da alınmamıştır.

Dolayısıyla satış işleminin usulüne uygun yapıldığını söyleyebilme olanağı yoktur…” (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E. 2016/4986 K. 2019/1852 T. 14.03.2019)

“…taşınmazın satışının vekil aracılığıyla yapıldığı, vekil N.’ın 1.3.1994 tarih. 2890 yevmiye numaralı vekâletnamede taşınmaz satışına dair bir yetkisinin bulunmadığı yapılan temlik işlemine de davacının bir icazeti bulunmadığı gözetildiğinde böylesi bir vekâletnamenin taşınmaz mülkiyetinin naklini sağlamayacağı ve buna dayalı olarak satış yapılamayacağı kuşkusuzdur.

O halde, satış yetkisi bulunmadığı halde yapılan taşınmaz temlikinin Türk Medeni Kanununun 1025. maddesi uyarınca yolsuz tescil niteliği taşıyacağı ve davalının ilk el olması sebebiyle Türk Medeni Kanununun 1023. maddesinin koruyuculuğundan da yararlanamayacağı açıktır.

Hal böyle olunca; davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken…” (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E. 2011/8806 K. 2011/10610 T. 20.10.2011)

3. Geçerli Tescilin Sonradan Yolsuz Hale Gelmesi

Başlangıçta hukuka uygun, geçerli ve gerçek hak durumunu yansıtan tescil, sonradan hakta meydana gelen değişiklik sebebiyle hukuki değerini yitirerek yolsuz duruma düşer. Geçerli bir tescilin sonradan yolsuz olmasına yol açan nedenler; başta geçerli olan hukuki sebebin sonradan geçersiz hale gelmesi, ayni hakkın tescilsiz değişimi ve ayni hakkın terkinsiz sona ermesi. Başta geçerli olarak kurulan tescilin hukuki sebebin geçersizliği nedeniyle sonradan yolsuz hale gelmesine en iyi örnek tescile dayanak sözleşmenin irade bozuklukları (hata, hile ve korkutma) nedenleri ile iptali halidir. Çünkü bu durumda başta geçerli olarak kurulan tescil süresinde iptal hakkının kullanılması ile yolsuz hale gelir. Aşırı yararlanma (gabin) halinde de aynı durum geçerlidir. Yine başka bir örnek, ayni hakkın sicil dışında sona ermesine rağmen sicilden terkin edilmemesi, sahibinin değişmesi gibi.

“…arsa sahibi de yüklenici sözleşmeden doğan edimini yerine getirmediği takdirde sözleşmenin feshi ile üçüncü kişi üzerine oluşan tapunun iptalini isteyebilir. Diğer bir söyleyişle, üçüncü kişinin mülkiyet hakkının doğabilmesi için kendisine pay devreden yüklenicinin edimini yerine getirmesi gerekir. Aksi halde, yüklenici ve buna bağlı olarak ondan pay satın alan üçüncü kişiler üzerine yazılan tapu kayıtları illet ve sebepten yoksun hale gelir ve yapılan işlem, yolsuz tescil durumuna düşer…” (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2000/1-1295 K. 2000/1563 T. 25.10.2000)

“…Hemen belirtmek gerekir ki, Türk Hukuk Sisteminde tapu kayıtlarının oluşmasında sebebe bağlılık (illilik) kuralı kabul edilmiştir. Bu kuralın gereği olarak bir tapu kaydının sıhhatli olması dayanağını oluşturan sebebin geçerli olmasına bağlıdır. Başka bir anlatımla tapu kaydının dayanağı sebep “idari işlem veya resmi senet” herhangi bir nedenle geçersiz hale gelmişse tapu kaydı yolsuz tescil durumuna düşeceğinden böyle bir tapu kaydının iptalinin ilgililerince her zaman istenebileceğinde kuşku yoktur. Somut olayda imar parselinin dayanağını oluşturan idari işlem idare mahkemesinde iptal edilmekle çap kaydının yolsuz tescil haline geldiği açıktır…” (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 1999/1-282 K. 1999/302 T. 12.5.1999)

“…Gerçekten de; icra ihalesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen mahkeme kararıyla feshedilmesi nedeniyle ilk el durumundaki davalı Şevket üzerindeki kaydın yolsuz tescil durumuna düştüğü sabittir. Hemen belirtilmelidir ki; yolsuz tescil şeklindeki sicilden edinen ilk elden sonraki maliklerin TMK’nın 1023. maddesinde öngörülen koşulların gerçekleşmesi halinde edinimlerinin korunacağı tartışmasızdır…” (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E. 2009/7263 K. 2010/269 T. 19.1.2010)

“…hile, genel olarak bir kimseyi irade beyanında bulunmaya, özellikle sözleşme yapmaya sevk etmek için onda kasten hatalı bir kanı uyandırmak veya esasen var olan hatalı bir kanıyı koruma yahut devamını sağlamak şeklinde tanımlanır. Hata da yanılma, hilede yanıltma söz konusudur. BK’nın 28/1. maddesinde açıklandığı üzere taraflardan biri diğer tarafın kasıtlı aldatmasıyla sözleşme yapmaya yöneltilmişse hata esaslı olmasa bile aldatılan taraf için sözleşme bağlayıcı sayılamaz. Değinilen koşulların varlığı halinde aldatılan taraf hakkını kullanmak suretiyle hukuki ilişkiyi geçmişe etkili (makable şamil) olarak ortadan kaldırabilir ve verdiği şeyi geri isteyebilir…” (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E. 2006/10950 K. 2006/13205 T. 28.12.2006)

C. Yolsuz Tescilin Sonuçları

Yolsuz tescil hüküm doğurmaz. Bu nedenle yolsuz tescille ayni hak kazanılmış olmaz. Ayrıca yolsuz tescil başka olumsuz sonuçlara yol açabilir. Gerçek hak sahibi sicilde kayıtlı olmadığından TMK’nın 705/2. maddesine göre taşınmaz üzerinde herhangi bir kazandırıcı işlem yapamaz. Devir ve temlik edemez, sınırlı ayni hak kuramaz. TMK’nın 1023. maddesi gereği iyiniyetli üçüncü kişinin korunması nedeniyle gerçek hak sahibi hakkını kaybeder. TMK’nın 712. maddesi gereği, tescil kaydına göre hak sahibi görünen kişinin olağan zamanaşımı ile kazanma yoluyla hak sahibi olmasına ve bu şekli ile gerçek hak sahibinin hak kaybına uğramasına neden olabilir. Son olarak yolsuz tescil nedeniyle aynı taşınmaz birden fazla kütük sayfasında yer alıyorsa olağanüstü zamanaşımı ile kazanmanın yolu açılabilir.

“…olayda sağlıklı bir sonuca varabilmek için hukuki sebebe istinat etmeyen tescil işleminin mülkiyet hakkını intikal ettirip ettiremeyeceği hususunu ve tapu kaydının iptaline ait mahkeme kararının niteliğini tesbitte zorunluluk vardır.

Davalı üzerindeki tapu kaydının butlan suretiyle tesis edildiği mahkemece kabul edildiği hususunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bu iptal nedenine göre davalıyı iyiniyetli kabul etmek mümkün değildir. Kesinleşen iptal kararı bir adli gerçeği ifade edip, bunun aksinin iddia edilmesi hukuk bakımından kabul edilebilir bir iddia niteliği taşıyamaz. Tapu kaydının davalı üzerinde olması davalının iyiniyetli kabulünü gerektirir bir neden teşkil edemez.

Tescil hukuki sebebe bağlı bir işlemdir. Diğer deyişle hukuki sebepten yoksun bir tescil yolsuz tescildir ve mülkiyetin intikalini sağlamaz…

Tescile sebep teşkil eden akit muteber olmadığı durumlarda mülkiyetin intikal etmeyeceği ve tapunun iptaline dair yargı kararlarının beyani (izhari) bir karar olduğu, inşai nitelikte olmadığı, tashih davasının bir tesbit davası bulunduğu hususu doktrinde de kabul edilmektedir…” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2012/18656 K. 2013/1300 T. 29.1.2013)

II. Yolsuz Tescilin Düzeltilmesi Yolları

A. Tapu Memurunun Tapu Sicilindeki Basit Yazım Yanlışlıklarını Resen Düzeltmesi

TMK’nın 1027/3. maddesine göre, “Tapu memuru, basit yazı yanlışlıklarını, tüzük kuralları uyarınca re’sen düzeltir.” Maddede bahsedilen basit yazım yanlışlıkları, hak sahibinin ismi yazılırken yapılan imla hataları, taşınmazın adresinin tapu siciline yanlış olarak geçirilmesi gibi yanlışlıklardır. Genellikle yazım yanlışları olarak adlandırılırlar. İlişkin olduğu hakkı olumsuz şekilde etkilemezler. Uygulamada basit yazım yanlışlıkları genellikle malikin adı, soyadı, baba adı, tarih ve yevmiye numarasında, taşınmazın yüzölçümü, cinsi gibi konularda yapılmaktadır. Tapu Sicili Tüzüğü’nün 74/1. maddesine göre, “Kütük, yevmiye defteri ve yardımcı sicillerde, belgelere aykırı basit yazım hatası yapıldığının tespit edilmesi hâlinde, müdür tarafından nedeni düzeltmeler sicilinde açıklanarak, re’sen düzeltme yapılır.” Düzenlemeye göre, tapu memuru, hakkın içeriğini etkilemeyen ve kütükteki belgesine aykırılık teşkil eden basit yazım yanlışlığı yapıldığını işlem sırasında tespit ederse, bu yazım yanlışlığını kendiliğinden hiçbir işleme gerek kalmadan düzeltir. Ayrıca ilgililer de bu tür yanlışlıkların düzeltmesi için tapu müdürlüğüne başvurabilirler. Amaç hata sonucu yazılan yanlış kaydın belgesine uygun hale getirilmesidir. Ancak hata tescilde değil de, resmi senet gibi tescile esas belgede ise tapu müdürü hatayı resen düzeltemez. Çünkü tapu memuru ancak tescil yaparken yapılan basit yazım yanlışlarını resen düzeltebilir. Bu düzeltme, ancak tapu memurunun tapu siciline tescil yaparken dayanak belgelere aykırı bir yanlış yazım yaparsa o yanlışlık üzerinde olabilir.

Tapu müdürünün yapılan düzeltmeyi TMK’nın 1019. maddesine göre ilgililere bildirmesi gerekir. TMK’nın 1026/2. maddesine göre, bu düzeltmeden ayni hakkı zarar gören veya zarar görme tehlikesi ile karşı karşıya kalan “her ilgili, bu işlemin kendisine tebliği tarihinden başlayarak otuz gün içinde terkine karşı dava açabilir.”

Tapudaki yazım yanlışlıklarının düzeltilmesi için tapu kaydında düzeltme davası da açılabilir. Ancak bu davanın açılabilmesi için öncelikle Tapu Sicili Tüzüğü’nün 75. maddesi gereği idareye düzeltme için başvuru yapılması sonuç alınamazsa mahkemeye başvurarak TMK’nın 1027. maddesine dayalı tapu kaydında düzeltme davası açılmadır. Aksi halde mahkemece bu husus yerine getirilmediğinden açılan davanın dava şartının yerine getirilmemesinden dolayı usulden reddine karar verilecektir.

B. Tarafların Anlaşmasına Dayalı Olarak Gerçekleştirilen Düzeltme

Basit yazım yanlışları kapsamında olmayan ve gerçek hak durumunu etkileyen nitelikteki hukuka aykırılığın veya basit yazım yanlışı olmasına rağmen bu yanlışlığın taraflarca öğrenilmesinden sonra memur tarafından resen düzeltilmesi mümkün değildir. Ancak bu durumda yolsuz olan tapu kayıtları, yolsuz tescilden yararlanan ile yolsuz tescilden zarar gören veya zarar görme tehlikesi bulunan tarafların anlaşması ile düzeltilebilir. Bu şekilde tapu sicili kaydı, dava açılmadan düzeltilmiş olur.

Anlaşma yoluyla tapu sicilini gerçek hak durumuna uygun hale getirmek isteyen tarafların, Tapu Sicili Tüzüğü’nün 11. maddesi gereği tapu müdürlüğüne yazılı başvuruda bulunmaları ve bu başvurularının sonrasında tarafların düzeltme yapılmasına ilişkin yazılı olurlarının alınması gerekir. TMK’nın 1027. maddesindeki düzenleme ve Tapu Sicili Tüzüğü’nün 74. maddesine göre, değişiklik yapılması için yazılı onay yeterli olup, resmi şekil aranmamaktadır. Ancak bu onayın her iki tarafça verilmesi değişiklik için zorunludur.

Hakkın varlığı etkileyecek nitelikte bir yolsuz tescil söz konusu ise ve bu yolsuz tescil terkin yani kayıt silme ile düzeltilebilecek ise, hak sahibi görünen kişinin tek taraflı terkin talebinde bulunması ile de düzeltilebilir. TMK’nın 1014. maddesi de bu yöndedir; “Bir tescilin terkin edilmesi veya değiştirilmesi, ancak bu kaydın kendilerine hak sağladığı kimselerin yazılı beyanı üzerine yapılabilir.” Bu durumda tarafların bir anlaşma yapmasına gerek yoktur.

Eğer kütük, yevmiye defteri ve yardımcı sicillerde, belgelere aykırı tescil veya esaslı yazım hataları bulunmasına rağmen, taraflar bu hataların düzeltilmesi için tapu müdürlüğüne başvurmaz ise, tapu müdürü 26.9.2011 tarih ve 659 sayılı Kanun Hükmünde Kararname hükümlerine göre kaydın düzeltilmesi için mahkemeye başvurabilir. Bu yolla sadece belgesine aykırı olarak yapılan tescil, tadil veya terkin ile yazım yanlışlıkları düzeltilebilir. Buna karşılık, tescilin kurucu unsurlarındaki sakatlık ya da eksiklikten kaynaklanan bir yolsuzluk söz konusu ise artık TMK’nın 1025. maddesine göre açılacak bir tapu iptali ve tescil davası ile düzeltilebilir.

“…Davacı Tapu Sicil Muhafızlığı vekilinin satış yetkisi olmadan ve iştirak hali müşterek mülkiyete dönüştürülmeden davalı Nikola payının diğer davalı Muzaffer’e satışının yasaya aykırı olduğunu; taraflara yapılan tebligata rağmen düzeltmeye yanaşmadıklarını ileri sürerek MK’nın 935 ve Tapu Sicil Nizamnamesi’nin 107. maddeleri uyarınca tapu kaydının düzeltilmesini istemektedir.

Adı geçen Tüzüğün 107. maddesi Tapu Sicil Muhafızlarına dayanak belgelere aykırı olarak yapılan tescillerin yani maddi hataların düzeltilmesini isteme hakkı vermiştir. Olayımızda ise hukukî bir hata sonucu yasaya aykırı olarak yapılan satışa müstenit kaydın düzeltilmesi istenmektedir. Bu durumda ancak aynî hakkı ihlal edilen ilgilinin görevli mahkemede dava açma hakkı olup, Tapu Sicil Muhafızlığının dava açma hakkı yoktur…” (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 1981/6402 K. 1981/7283 T. 14.12.1981)

C. Mahkeme Kararı ile Düzeltme

TMK’nın 1025. maddesinde tapu kaydının gerçek hak durumuna uygun düzeltilmesi amaçlı tapu iptali ile tescil davası düzenlenmiş olup, düzenlemeye göre “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir.” Yolsuz tescil nedeniyle tapu iptali ile tescil talebinin amacı gerçek hakka uygun olmayan tescil veya terkin işleminin düzeltilmesi, gerçek hak durumuna uygun hale getirilmesidir.

Hukuki değerini yitiren sicil kaydının yüklü taşınmaz malikinin istemi ile terkini suretiyle düzeltme yolu TMK’nın 1026. Maddesinde düzenlenmiştir. Düzenlemeye göre; bir ayni hakkın sicil dışında sona ermesiyle tescil her türlü hukuki değerini kaybettiği takdirde, yüklü taşınmaz maliki terkini isteyebilir. Ancak taşınmaz kaydında ipotekli borç senedi veya irat senedi mevcutsa sınırlı ayni hak sahibinin de terkine muvafakati gerekir. Terkin istemi üzerine tapu memuru iki şekilde davranabilir. Birinci şekilde, tapu memuru istemi yerine getirerek terkin yoluna gidebilir. Bu durumda yapılan bu terkin işleminin tapu sicilinden anlaşılan ilgilere tebliği gerekir. Tebliğ üzerine her ilgili, bu işlemin kendisine tebliği tarihinden başlayarak otuz gün içinde terkine karşı dava açabilir. Bu sürenin hak düşürücü süre olduğunu savunanlar mevcut olmasına rağmen süre geçse dahi terkinden zarar görenlerin dava açabileceğine ilişkin görüş çoğunluk tarafından savunulmaktadır. İkinci şekilde ise, tapu memuru terkin istemini kendiliğinden yerine getirmek yerine resen hâkime başvurarak ayni hakkın sona erdiğinin belirlenmesine ilişkin karar verilmesini isteyebilir. Bu durumda hâkimin vereceği karar sonucuna göre davranmak ve mahkeme kararı terkin yönünde ise terkin işlemini yapar.

TMK’nın 1026. maddesine göre düzeltme yapılabilecek bir diğer hal ise 3402 s. Kadastro Kanunu’nun 22. maddesinde düzenlenmiştir. Düzenlemeye göre, “Evvelce tespit, tescil veya sınırlandırma suretiyle kadastro veya tapulaması yapılmış olan yerlerin yeniden kadastrosu yapılamaz. Bu gibi yerler ikinci defa kadastroya tabi tutulmuşsa, ikinci kadastro bütün sonuçlarıyla hükümsüz sayılır ve Türk Medeni Kanununun 1026’ncı maddesine göre işlem yapılır. Süresinde dava açılmadığı takdirde, ikinci defa yapılan kadastro, tapu sicil müdürlüğünce re’sen iptal edilir.

Ancak;

a) Tapulama, kadastro veya değişiklik işlemlerine ilişkin; sınırlandırma, ölçü, çizim ve hesaplamalardan kaynaklanan hataları gidermek üzere uygulama niteliğini kaybeden, teknik nedenlerle yetersiz kalan, eksikliği görülen veya zemindeki sınırları gerçeğe uygun göstermediği tespit edilen kadastro haritalarının tekrar düzenlenmesi ve tapu sicilinde gerekli düzeltmelerin sağlanması amacıyla tapulama ve kadastro görmüş yerlerde,

b) Daha önce sadece tapu tahriri yapılan veya 2859 sayılı Tapulama ve Kadastro Paftalarının Yenilenmesi Hakkında Kanuna göre yenileme yapılacak yerler ile 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun hükümlerine tabi yerlerde,

Birinci fıkra hükmü uygulanmaz.

İkinci fıkranın (a) bendinin uygulanacağı alanlar Tapu ve Kadastro Genel Müdürünün onayı ile belirlenir ve çalışmalara başlanmadan en az onbeş gün önce çalışma alanında, bölge merkezinde ve bölgenin bağlı olduğu il merkezinde alışılmış vasıtalarla duyurulur, ayrıca varsa yerel gazete ile ilan edilir. Yapılacak çalışmalarda 2, 4, 14, 17, 19 ve 21’inci maddeler ile 13’üncü maddenin (B) ve 20’nci maddenin (B), (C) ve (D) bentleri hükümleri uygulanmaz.

Tapulama ve kadastro çalışmalarında tespit dışı bırakılan kamu kurum ve kuruluşlarına ait yerlerin tescili yapılır.

Tapuya tescil edilmiş ormanlardan, haritaları teknik mevzuata uygun olanlar aynen, diğerleri ise teknik mevzuata uygun hale getirildikten sonra tapu kütüğüne aktarılır.”

3402 s. Kadastro Kanunu’nun 22. maddesi hükmü kadastrosu yapılmış olmasına rağmen yeniden kadastro tespiti yapılan yerlerde uygulanır. Düzenleme gereği, maddenin ikinci fıkrasında belirtilen istisnalar dışında yapılan ikinci kadastro bütün sonuçlarıyla hükümsüz olur. Bu durumda düzeltme ise TMK’nın 1026. maddesine göre tapu müdürlüğünce yapılır.

TMK’nın 1026/2. maddesine paralel bir düzeltme yolu 3402 s. Kadastro Kanunu’nun 41. maddesinde düzenlenmiştir. Düzenlemeye göre,

“Kadastro sırasında veya sonrasında yapılan işlemlerle geometrik durumları kesinleşmiş olan taşınmazlarda ölçü, sınırlandırma, tersimat ve hesaplamalardan doğan hatalar, ilgilinin müracaatı veya kadastro müdürlüğünce re’sen düzeltilir. Düzeltme, taşınmaz malikleri ile diğer hak sahiplerine tebliğ olunur. Tebliğ tarihinden başlayan otuz gün içinde düzeltmenin kaldırılması yolunda sulh hukuk mahkemesinde dava açılmadığı takdirde, yapılan düzeltme kesinleşir.

Kadastro sırasında veya sonrasında yapılan işlemlerle kesinleşmiş olan taşınmazlarda, değişiklik işlemleri sırasında ortaya çıkan yüzölçümü farklılıklarından, kadastronun dayandığı teknik kurallarda belirtilen hata sınırları içinde kalanların re’sen düzeltilmesine kadastro müdürlükleri yetkilidir.

Bu maddenin uygulanmasında, 12’nci maddede belirtilen hak düşürücü süre aranmaz.”

Kadastro Kanunu’nun 41. maddesindeki bu düzenleme ile kadastro işlemleri sırasında veya sonrasında geometrik durumları kesinleşmiş taşınmazlarda ölçü, sınırlandırma, tersimat veya hesaplama hataları gibi teknik fenni hataların idari yoldan düzeltilmesi amaçlanmıştır. Bu madde ile yalnız parsel sınırındaki yanlışlıklar değil köy ve mahallelerin kesinleşmiş idari sınırları ile 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 16. maddesi gereği yalnız haritasında gösterilen yol, meydan gibi orta malların ölçü, tersimat ve hesaplama hataları da düzeltilir. Ancak düzeltme birkaç adayı etkiliyorsa, düzeltme yapılacak yerler orman, mera gibi genişletilmeye müsait yerlerse veya kadastro sınırları kesinleşmişse veyahut taşınmaz başkasına devredilmişse artık bu madde ile bir düzeltme yapılamaz.

TMK’nın 1027/3. maddesinde ise bir dava yoluna başvurulmadan basit yazı yanlışlarını düzeltme konusunda tapu memuruna yetki verilmiştir. Tapu memuru, basit yazı yanlışlıklarını, Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelik uyarınca resen düzeltir. Ancak basit yazım yanlışları kapsamında olmayan ve gerçek hak durumunu etkileyen nitelikteki hukuka aykırılığın veya basit yazım yanlışı olmasına rağmen bu yanlışlığın taraflarca öğrenilmesinden sonra memur tarafından resen düzeltilmesi mümkün değildir. Bu durumda yolsuz olan tapu kayıtları, yolsuz tescilden yararlanan ile yolsuz tescilden zarar gören veya zarar görme tehlikesi bulunan tarafların anlaşması ile düzeltilebilir. Bu şekilde tapu sicili kaydı dava açılmadan düzeltilmiş olur. Ancak ilgililerin düzeltme konusunda bir onayı veya anlaşmaları yoksa tapu sicilindeki yanlışlık ancak mahkeme kararıyla düzeltilebilir. Bu amaçla TMK’nın 1027. maddesinde tapu kaydının düzeltilmesi davası düzenlenmiş olup, düzenlemeye göre, ilgililerin yazılı rızaları olmadıkça, tapu memuru, tapu sicilindeki yanlışlığı ancak mahkeme kararıyla düzeltebilir. TMK’nın bu hükmü, yazımdaki bir yanlışlık veya tescil belgesine aykırılık hallerinde uygulanır. Amaç, belge ile tescil arasındaki uyumsuzluğun giderilmesi, maddi hataların düzeltilmesidir. Dava temelde yazım yanlışlıklarının düzeltilmesi amaçlı olup, ayni hakkın dayanağını oluşturan hukuki sebep mevcuttur. Maddenin ikinci fıkrasına göre bu düzeltme, eski tescilin terkini ve yeni bir tescilin yapılması biçiminde de olabilir.

Yukarıda belirtilen düzeltme yollarından başka “Miktar tezyidi davası” veya “hudut ve mesaha tashihi” olarak adlandırılan bir dava mevcut olup 2644 Sayılı Tapu Kanunu’nun 25.1.1950 tarih ve 5520 sayılı Kanunla değişik 31. maddesinde düzenlenmiştir. Düzenlemeye göre,

“Gayrimenkul malların yüz ölçüsü tapu sicilinde yazılı miktardan fazla çıkıp ta bu fazlalığın bitişik araziye el uzatmaktan ileri gelmediğine ve sınırca da bir değişiklik olmadığına mahkemece karar verilirse sicille karar veçhile kaydolunur.

Mahkeme gayrimenkulün başında incelemeler yapar ve bitişik gayrimenkul maliklerini dinler. Mahkeme kararına, tapu fen memurlarına ve bunlar yoksa yetkili fen memurlarına veya mühendislere yaptırılacak o yere ait harita da eklenir. İtiraz halinde genel hükümler çerçevesinde dâva açılır.”

Kadastro çalışması yapılmayan tapulu taşınmazlar hakkında uygulanan bu madde gereği, hasımsız açılan dava ile gerçek miktarı tapu sicilinde yazılı miktardan fazla olan taşınmazların bu durumunun bitişik araziye el atmaktan ve sınırların değişmesinden ileri gelmediği hâkim kararı ile tespit edilmesi halinde, fazlalığın tapu kaydına yazılması sağlanır. Bu yolla tapu sicilindeki miktar yanlışlığı giderilmiş olur. Bu madde gereği düzeltme yapılabilmesi için; taşınmazın yüzölçümünün tapuda belirtilen miktardan fazla olması, bu fazlalığın komşu taşınmaza elatma niteliğinde olmaması, sınırda bir değişikliğe neden olmaması koşullarının bulunması gerekir.

“…Dava, ehliyetsizlik nedenine dayalı tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde tenkis istemine ilişkindir… Hemen belirtmek gerekir ki, mirasbırakanın ölüm tarihi itibariyle terekesi elbirliği mülkiyetine tabi ise de, mirasçıların birbirleri arasındaki uyuşmazlıklarda 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 688. ve devamı maddelerinde öngörülen paylı mülkiyet hükümleri uygulanacağından, eldeki davanın taraflarının mirasçı olduğu gözetildiğinde pay oranında istekle dava açılabilmesi mümkündür. Öte yandan, Adli Tıp 4. İhtisas Kurulu’nun raporu ile mirasbırakanın akit tarihi itibari ile fiil ehliyetini haiz olmadığı sabittir. Hal böyle olunca, çekişme konusu taşınmazda mirasbırakanın temlik ettiği 8/32 pay yönünden davacıların miras payı oranında davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken…” (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E. 2016/4156 K. 2019/4529 T. 10.09.2019)

“…davacı ve davalı mirasbırakan Hikmet..’ın mirasçıları olup, mirasçılar arasında sahtecilik veya ehliyetsizlik, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı miras payı oranında iptal ve tescil isteğinde bulunulabilmesi mümkündür. Hal böyle olunca, eldeki dava yönünden davacının miras payı oranında dava açmasının mümkün olduğu gözetilerek işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken…” (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E. 2018/30 K. 2019/4338 T. 04.07.2019)

“…davacının ehliyetsizlik ve muris muvazaası hukuksal nedenlerine dayandığı açıktır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 11.4.1990 gün ve 1990/1–152, 1990/236 sayılı kararında vurgulandığı gibi, davada dayanılan maddi olaylar bakımından birkaç hukuki nedenin bir arada gösterilmesinde ilke olarak usul ve yasaya aykırı bir yön yoktur. Hukuki sebeplerden bir tanesinin diğer hukuki sebebin incelenmesine olanak verir niteliği bulunduğu sürece önem ve lüzum derecesine göre birden fazla hukuki sebep aynı davada inceleme ve araştırma konusu yapılabilir. Dayanılan nedenlerden birinin ehliyetsizlik olması halinde ise, kamu düzeniyle ilgili bulunması ve ehliyetsizliğin saptanması halinde öteki nedenlerin incelenme gereğinin ortadan kalkacağı hususları dikkate alındığında öncelikle bu neden üzerinde durulması gerektiği kuşkusuzdur. O halde, taraflar arasındaki çekişmenin sıhhatli bir çözüme kavuşturulabilmesi bakımından hukuki ehliyetsizliğin kamu düzeni ile ilgili olduğu göz önüne alınarak…

Hâl böyle olunca, öncelikle ehliyetsizlik yönünden yukarıda belirtilen ilkeler ışığında gerekli araştırmanın yapılması, miras bırakanın temlik tarihinde ehliyetsiz olduğunun anlaşılması halinde, ehliyetsizlik hukuksal nedenine dayalı olarak açılacak iptal ve tescil davalarının tereke adına açılması Türk Medeni Kanunun 701 ve devamı maddeleri gereği olduğu ve paya ilişkin isteğe dayalı davanın dinlenme olanağı bulunmadığı gözetilerek davanın reddedilmesi…” (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E. 2016/10873 K. 2019/3603 T. 10.06.2019)

“…1.4.1974 tarihli 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında açıklandığı üzere görünürdeki sözleşme tarafların gerçek iradelerine uymadığından, gizli bağış sözleşmesi de Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 706., Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 237., (Borçlar Kanunu’nun (BK) 213.) ve Tapu Kanunu’nun 26. maddelerinde öngörülen şekil koşullarından yoksun bulunduğundan, saklı pay sahibi olsun veya olmasın miras hakkı çiğnenen tüm mirasçılar dava açarak resmi sözleşmenin muvazaa nedeni ile geçersizliğinin tespitini ve buna dayanılarak oluşturulan tapu kaydının iptalini isteyebilirler… 1.4.1974 tarihli 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı mirasbırakanın mal kaçırma amacıyla yaptığı temlikler yönünden uygulanır…” (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E. 2016/10873 K. 2019/3603 T. 10.06.2019)

“…Dava, yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptali ve tescil ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir…

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölüm yüklenici tarafından (somut olayda davalı şirket yap-satçı konumundadır.) temlik ettiği kişi dışında üçüncü bir kişiye tapudan devredilebilir. Tapu kaydını devralan üçüncü kişinin hukuki durumu TMK’nin 1023 ve 1024. maddeleri gereği değerlendirilmesi gerekir. Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden alınabileceği endişesi taşımamaları dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse iyiniyetten maksat “hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir.”Belirtilen ilke, TMK’nin 1023. maddesinde aynen “tapu kütüğündeki sicile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.” hükmü yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki TMK’nin 1024. maddesinde de “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde vurgulanmıştır. Ne var ki, tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin iyiniyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır.

Gerçekten, kayıt malikinin mülkiyeti kötüniyetle kazandığı ileri sürülmüşse, üçüncü kişinin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken şahıs olup olmadığına bakılması gerekir. Çünkü TMK’nin 1024. maddesi uyarınca bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişilerin yolsuz olan bu tescile dayanma olanakları yoktur ve yasa ve uygulamadaki deyimiyle bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ve hukuki sebepten yoksun bulunan tesciller yolsuz tescil sayılacağından, hakkı zedelenen üçüncü kişinin iyiniyetli olmayan malike karşı doğrudan doğruya şahsi hakkına dayanması mümkündür…” (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2016/18130 K. 2019/3804 T. 30.04.2019)

“…Dava, yolsuz tescil hukuksal nedenine dayalı tapu iptal ve tescil isteğine ilişkindir.

Dosya içeriğine ve toplanan delillere göre; kooperatif yönetim kurulunun kararıyla taşınmazın davacılara tahsis edildiği görülmüş… O halde; davacılar yararına edinme koşullarının 1163 sayılı Kooperatif Kanunu da gözetilmek suretiyle oluşup oluşmadığının araştırılması, ondan sonra toplanan ve toplanacak olan deliller birlikte değerlendirilmek suretiyle işin esasına ilişkin bir karar verilmesi gerekirken…” (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2018/5715 K. 2019/3368 T. 15.04.2019)

“…Dava, yolsuz tescil hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir…

Bilindiği üzere; 4721 sayılı TMK’nin 705. maddesinde düzenlendiği gibi İİK’nın 134/1 maddesinde ise “İcra dairesi tarafından taşınmaz kendisine ihale edilen alıcı o taşınmazın mülkiyetini iktisap etmiş olur.” denilmiştir. Nitekim somut olayda, 06.06.2012 tarihinde, icra müdürlüğü tarafından dava konusu taşınmazın ihalesinin yapılarak Orhan …’ya satıldığına ilişkin tapu müdürlüğüne yazı yazıldığı, ancak 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu gereğince pay devrinin yapılamadığı, bunun üzerinde borçlu dava dışı Şenel’in 05.03.2014 tarihinde çekişme konusu taşınmazdaki payını davalı Ali…’ya satış yolu ile devrettiği, satışa ilişkin resmi senette hacizle yükümlü olarak satıldığının yazılı olduğu, bu durumda davalının Türk Medeni Kanunu 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanamayacağı açıktır. Hal böyle olunca, davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken…” (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E. 2016/7921 K. 2019/2527 T. 10.04.2019)

“…Kayıt malikinin mülkiyeti kötüniyetle kazandığı ileri sürülmüşse, üçüncü kişinin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken şahıs olup olmadığına bakılması gerekir. Çünkü TMK’nın 1024. maddesi uyarınca bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişilerin yolsuz olan bu tescile dayanma olanakları yoktur. Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ve hukuki sebepten yoksun bulunan tesciller yolsuz tescil sayılacağından, hakkı zedelenen üçüncü kişinin iyiniyetli olmayan malike karşı doğrudan doğruya şahsi hakkına dayanması mümkündür…” (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2018/1702 K. 2019/2998 T. 02.04.2019)

“…Bilindiği üzere, 6098 sayılı TBK’nın 513. maddesi hükmüne göre; aksi sözleşmeden ve işin mahiyetinden anlaşılmadıkça vekil edenin ölümü ile vekalet ilişkisi son bulur. Somut olayda, mirasbırakanın ölümü ile vekalet sözleşmesinin sona erdiği, vekaletin ölümden sonra da devam edeceği kararlaştırılmadığı gibi, işin niteliği itibariyle ölümden sonra devam edeceğini söyleyebilme olanağının da bulunmadığı, bu nedenle davacının murisinin ölümünden sonra imzalanan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ve bu sözleşme nedeni ile açılan davada vekaletin son bulan vekil tarafından vekil atanan Av…’nun davayı kabul beyanının hukuki sonuç doğurmayacağı mirasbırakanın payının davalı adına tescili işleminin yolsuz tescil niteliğinde olduğu açıktır…” (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E. 2019/1328 K. 2019/2234 T. 27.03.2019)

“…davanın taşınmazın aynına ilişkin olduğu ve yargılama sırasında yapılan keşif sonucunda dava edilen taşınmazların dava tarihi itibariyle değerlerinin saptandığı, davacı yanın Hazine olması nedeniyle harçtan muaf olduğu, bu nedenle dava değerinin kendiliğinden keşfen saptanan değere yükseldiği ve ilgili yılın A.A.Ü.T uyarınca nispi vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiği…” (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E. 2016/6296 K. 2019/1842 T. 14.03.2019)

“…davacının ihalenin usulsüzlüğünden bahisle İcra İflas Kanununun 134. maddesi hükmüne göre, ihalenin feshi isteyebileceği gibi ihale sonucu edinilen mülkiyete dayalı, tescilin yolsuz olduğunu ileri sürerek tapu iptali ve tescil davası açmasına da yasal bir engel mevcut değildir. Cebri icra yoluyla ve açık arttırma suretiyle yapılan satışlar sonucu bir taşınmazın satın alınması halinde dahi, Türk Medeni Kanunu’nun 1024. maddesinde dayanılan tescilin yolsuzluğuna ilişkin dava açılabilir. Davalı ihaleye katılan sıfatını taşıyor ise, olayı bilen, hatta daha ötesi olayı yaratan ve yürüten kişidir. Bu kişinin iktisapta üçüncü kişi sayılmasına olanak yoktur. O halde, kaydın illetini teşkil eden ihalenin geçersiz işlemlere dayanması durumunda yolsuz tescilin oluşmasına neden olacağı açıktır.

Öte yandan; tapu kaydının iptal ve tescilini isteme hakkı kural olarak kayıt maliki ve onun mirasçılarına ait olup, böyle bir davanın açılmasında davacının hukuki yararının bulunması gerektiği de açıktır. Bilindiği üzere; davacının dava hakkına sahip olması dava açabilmesi için yeterli değildir. Bundan başka davacının dava açmakta hukuki yararının da bulunması gereklidir. Yani dava hakkı hukuki yararı ile sınırlıdır. Usul hukukunda hukuki yarar mahkemeden hukuksal korunma istemi ile bir davanın açılabilmesi için davacının bu davayı açmakta (veya mahkemeden hukuksal korunma istemekte) bir çıkarının olması gerektiğine ilişkin ilke anlamına gelir. Davacının dava açmakla hukuk kuralları tarafından haklı bulunan (korunan) bir yararı olmalı, haklarını elde edebilmesi için mahkeme kararına ihtiyaç bulunmalı ve davacı mahkemeyi gereksiz yere uğraştırmamalıdır. Öte yandan bu yararın “hukuki ve meşru”, “doğrudan ve kişisel”, “doğmuş ve güncel” olması zorunludur. Nitekim 6100 sayılı HMK’nın 114. maddesinin “4” fıkrası ile hukuki yarar dava şartı olarak düzenlenmiştir. Yukarıda açıklanan ilke ve olgular doğrultusunda somut olaya bakıldığında; haciz alacaklısı olan davacının, taşımazın önceki malike dönmesinden sonra alacağını tahsil yönünde talep hakkı doğacağından tescilin yolsuz olduğunu ileri sürerek eldeki davayı açmakta hukuki yararı olduğu açıktır. Hal böyle olunca; davalı adına tesis edilmiş olan sicil kaydının ihalenin feshiyle yolsuz tescil durumuna düştüğü gözetilerek tapu kaydının iptali ile önceki malik adına tesciline karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir…” (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E. 2018/1880 K. 2019/1774 T. 13.03.2019)

“…asıl davanın Ayşe…’in bir mirasçısı tarafından açıldığı ve çekişmeli payın terekeye döndürülmesinin istendiği, birleştirilen davanın da terekede iştirakin sağlanması amacıyla Ayşe…’in diğer mirasçıları tarafından açıldığı gözetildiğinde, tek vekalet ücreti verilmesi gerektiği açıktır. Hal böyle olunca, davalı Vakıflar İdaresi aleyhine her iki dava bakımından ayrı ayrı harç ve vekalet ücretine hükmedilmesi isabetsizdir…” (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E. 2016/3186 K. 2019/1638 T. 07.03.2019)

“…sahteliği sabit olan nüfus cüzdanı ile alınan vekaletname kullanılarak davalı Ramazan’a yapılan temlikin yolsuz tescil niteliğinde olduğu açıktır. Ancak ikinci el konumundaki diğer davalıların iyiniyetli olmaları halinde edinimlerinin korunacağı da kuşkusuzdur.

Bilindiği üzere hukukumuzda, diğer çağdaş hukuk sistemlerinde olduğu gibi kişilerin huzur ve güven içerisinde alış verişte bulunmaları satın aldıkları şeylerin ilerde kendilerinden alınabileceği endişelerini taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bu amaçla 4721 s. Türk Medeni Kanununun (TMK) 2. maddesinin genel hükmü yanında menkul mallarda 988 ve 989., tapulu taşınmazların el değiştirmesinde ise 1023. maddesinin özel hükümleri getirilmiştir.

Öte yandan, bir devleti oluşturan unsurlardan biri insan unsuru ise bunun kadar önemli olan ötekisi topraktır. İşte bu nedenle Devlet, nüfus sicilleri gibi tapu sicillerinin de tutulmasını üstlenmiş, bunların aleniliğini (herkese açık olmasını) sağlamış, iyi ve doğru tutulmamasından doğan sorumluluğu kabul etmiş, değinilen tüm bu sebeplerin doğal sonucu olarak da tapuya itimat edip, taşınmaz mal edinen kişinin iyi niyetini korumak zorunluluğunu duymuştur. Belirtilen ilke TMK’nin 1023. maddesinde aynen “tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. maddenin 1. fıkrasına göre “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde öngörülmüştür…” (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E. 2016/667 K. 2019/1536 T. 05.03.2019)

“…Somut olaya gelince; yukarıda değinildiği anlamda vekalet ilişkisinin kötüye kullanıldığının belirlenebilmesi için öncelikle, vekil ile ondan taşınmazı alan kişi arasında el ve işbirliğinin gerçekleşmiş olması gereklidir. Böyle bir ilişkide tabii ki kayıt malikinin zararlandırılmış olması da asıldır. Ne var ki, mahkemece zararlandırma keyfiyeti üzerinde durulmamış, taşınmazın temlik tarihlerindeki değerleri belirlenerek akit değerleriyle bir kıyaslama yapılmamıştır…” (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E. 2005/14392 K. 2006/1778 T. 23.2.2006)

“…vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya ilam yapan vekil değinilen maddenin birinci fıkrası uyarınca sorumlu olur. Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi Medeni Kanunun 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz. Ne var ki, üçüncü kişivekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, Medeni Kanunun 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir…” (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E. 2001/9377 K. 2001/10089 T. 2.10.2001)

“…Davacı, sahteciliğe dayanan butlan nedeniyle iptal ve tescil isteğinde bulunmuş; mahkemece, son kayıt malikleri Mehmet ve Ubeydullah’ın iyiniyeti olduklarından bahisle dava reddedilmiş, Dairece karar onanmıştır. Davaya konu ilişki içerisindeki ilk el konumunda bulunan Şaban’a yapılan satış işleminin sahtecilikle illetli bulunduğu çekişmesizdir. Anılan işlem nedeniyle, adı geçen, …Ağır Ceza Mahkemesi’nin ilamıyla ceza mahkumiyetine uğramış, cezası kesinleşmiştir. Bu husus, mahkemenin de kabulündedir. Bilindiği üzere, tescil işlemi gerçek maliki ve gerçek hakkın kapsamını göstermiyorsa, başka bir deyişle gerçeğe ters düşüyorsa o tescil doğru değil, yasanın deyimiyle yolsuz bir tescildir. Kuşkusuz bu tür bir tescil, yolsuzluğundan ötürü hukuksal sonuç doğuramayacaktır. Zira, tapuda görünen hak görünüştedir, zahiridir. Hemen belirtmek gerekir ki, tescilin yolsuzluğu kural olarak işlemin yapıldığı anda mevcut olmalıdır (sahteciliğe, ehliyetsizliğe, muvazaaya dayalı tescil işlemlerinde olduğu gibi)…” (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E. 1995/4047 K. 1995/5137 T. 6.4.1995)

D. TMK 1025 ve 1027. Maddelere Göre Açılan Davaların Farkları

Yukarıda da belirtildiği üzere, taşınmazların kadastro tespiti veya tapuya tescili esnasında, 22.7.2013 tarihli ve 2013/5150 Sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan Tapu Sicili Tüzüğü’nün “Mülkiyet Hakkının Tescili” başlıklı 27. maddesine göre kütükte bulunması zorunlu olan malikin adı, soyadı, baba adı, edinme nedeni, tarihi ve yevmiye numarası gibi kimlik bilgilerinin düzeltilmesi açılacak kayıt düzeltme davaları ile olur. Bu davaların dayanağı TMK’nın 1027. maddesi olup, davanın nedeni tapuda kayıtlı ayni hakkın kazanılması için geçerli bir hukuki neden mevcut olmasına rağmen bu hususun tapu siciline doğru aksettirilmemesidir. Yani tescil veya terkin işlemi geçerli bir hukuki nedene dayanmış olmasına ve esasa ilişkin tüm koşullar bulunmasına rağmen, sicile geçirilirken yapılan hata sonucu gerçek hak durumu ile oluşan bir çelişki söz konusudur. Amaç bu çelişkinin gerçek hak durumuna bir zarar verilmeden düzeltilmesidir. Bu nedenle bu tür davalarda kimlik bilgileri düzeltilirken taşınmaz malikinin değişmemesi, diğer bir anlatımla mülkiyet aktarımına neden olunmaması gerekir. Çünkü tescilin hukuki sebebinden veya tescilden önceki bir işlemdeki geçersizlikten kaynaklanan tapu kaydındaki yanlışlıkların TMK’nın 1027. maddesine göre düzeltilmesi istenemez. Bu durumda bu geçersizlikten olumsuz etkilenen ilgili kişilerin, lehine tescil yapılmış olan kişilere karşı, TMK’nın 1025. maddesine göre taşınmazın aynına ilişkin tapu iptali ve tescil davası açmaları gerekir. Taşınmazın aynına ilişkin olan tapu iptali ile tescil istemli davaların dayanağını teşkil eden TMK’nın 1025/1. maddesine göre, “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir.” TMK’nın 1025. maddesinde düzenlenen davada amaç tapu kaydının gerçek hak durumuna uygun hale getirmektir. Çünkü bu durumda sicildeki kayıt dayanak belgelere uygun olsa da dayanak belgeler gerçek hak durumuna uygun olmadığından tapu kaydı yolsuzdur.

TMK’nın 1027. maddesine göre açılacak davada davacı, hakları etkilenen ilgili kişi veya tapu müdürlüğü iken; TMK’nın 1025. maddesine göre açılacak davada ise, gerçek hak sahibidir.

TMK’nın 1027. maddesine göre açılacak tapu düzeltme davalarında davalı, yasal hasım olan tapu müdürlüğüdür. TMK’nın 1025. maddesine göre açılan tapu iptali ile tescil davalarında ise, gerçekte hak sahibi olmayıp sicilde hak sahibi görünen kişiye, bu kişi ölü ise külli halefleri olan mirasçılarına ve bu kişilerden kötüniyetle devir alan kişilere karşı açılır.

TMK’nın 1027. maddesine göre açılacak tapu düzeltme davalarında görevli mahkeme, çekişmesiz iş oluşundan dolayı sulh hukuk mahkemesi iken; taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescili istemli TMK’nın 1025. maddesine göre açılacak tapu iptali ile tescil davalarında ise görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir.

TMK’nın 1027. maddesine göre açılan tapu düzeltme davalarında talebin niteliği gereğince, yargılama harcı ve vekâlet ücreti maktu olarak belirlenmelidir. TMK’nın 1025. maddesine göre açılan tapu iptali ile tescil davalarında ise, taşınmazın mülkiyeti çekişmeli olup, harç ve vekâlet ücreti tescili istenilen taşınmazın keşfen belirlenen değeri üzerinden nispidir.

TMK’nın 1027. maddesine göre açılan tapu düzeltme davaları HMK’nın 382/9-ç maddesi gereği çekişmesiz yargı hükümlerine tabidir. TMK’nın 1025. maddesine göre açılan tapu iptali ile tescil davaları ise, çekişmeli yargı hükümlerine tabidir.

“…Davacılar; S… ilçesi… 176 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydında “K. kızı Ü. mirasçıları” olarak geçen tapu malikinin kimlik bilgilerinin “Ü. mirasçısı F.A.” olarak düzeltilmesini istemişlerdir. Davalı vekili, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davanın kabulüne 176 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydında 63/160 hisse sahibi “Keleş kızı Ümmü mirasçıları” olarak geçen kimlik bilgilerinin “Ümmü mirasçısı F. A.” olarak düzeltilmesine karar verilmiştir. Somut olayda, istem mülkiyet aktarımı talebine yöneliktir. Bu nedenle davanın Tapu Sicil Müdürlüğüne değil K. kızı Ü. mirasçılarına yöneltilmesi gerekir. Kısaca, Tapu Sicil Müdürlüğüne bu davada husumet düşmez. Tapu Sicil Müdürlüğüne açılan davanın pasif dava ehliyeti yokluğu nedeniyle reddi yerine davanın tapuda isim düzeltilmesi davası olarak nitelendirilmesi ve davanın kabul edilmesi doğru olmamış, açıklanan nedenlerle kararın bozulmasına karar verilmiştir…” (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2014/14-200 K. 2015/1770 T. 16.9.2015)

“…Uyuşmazlık; dava konusu taşınmazın tapu kaydının yolsuz tescile dayalı olup olmadığı ve kayıtta isim düzeltilmesi talebinde bulunulup bulunulamayacağı noktalarında toplanmaktadır.

Dava konusu taşınmaz sahte isimle düzenlenen vekaletname ile işlem yapılması nedeniyle yolsuz tescile konu olmuştur.

Davacı tarafından açılabilecek 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 713. maddesinde düzenlenen; yolsuz tescile dayalı tapu iptal ve tescil davasında koşulları varsa, talebinin dinlenebilmesi mümkün ise de, işbu tapuda isim düzeltim davasında, tapuda ismi yazılı kişinin davacı ile ilgisi olmadığı, sahte isimle düzenlenen vekaletnameye dayalı olarak tapuda işlem yapıldığı anlaşılmakla bu suretle oluşan yolsuz tescilin geçerli hale getirilmesine imkan tanıyacak şekilde dava konusu yapılan tapu kaydındaki isim düzeltim talebinin dinlenmesi mümkün değildir…” (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2009/14-449 K. 2009/501 T. 11.11.2009)

“…Dava, tapudaki mükerrer kaydın terkini isteğine ilişkindir…

Davacılar, mirasbırakanlarına ait toplam 16 adet taşınmazın mirasbırakanlarının ölümü ile adlarına intikalinin yapıldığını, bu işlemler sırasında taşınmazların malik hanesine “…” isminin de eklendiğini, …Kaymakamlığı’na yaptıkları müracaat sonucunda… T.C. kimlik numaralı “…’ya ait kaydın nüfus müdürlüğü tarafından iptal edildiğini ileri sürerek, mirasbırakanlarından intikal eden toplam 16 adet taşınmazın malik hanesinde sehven yazılan… kaydının silinmesini istemişlerdir.

Bilindiği üzere tapu kaydında düzeltim talepleri 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu 382. maddesi gereğince çekişmesiz yargı işlerindendir. Tapuda düzeltim davasıyla tapu iptal ve tescile ve mülkiyet değişikliğine karar verilemez. Dava dilekçesinden anlaşılacağı üzere istek, tapu kayıtlarındaki “…” kaydının iptaline ilişkindir. Bu da mülkiyet değişikliğini gerektirdiğinden davacının talebinin çekişmesiz yargı işi olduğunu söyleyebilme olanağı yoktur.

Hâl böyle olunca; tapu kaydında düzeltim davalarının niteliği gözetilerek ve mülkiyet ihtilafına da sebep olunmaması bakımından, tapu kayıtlarından terkini istenen…’ya yöneltilecek hasımlı dava ile uyuşmazlığın çözümlenmesi gerektiği gözetilerek davanın reddine karar verilmesi gerekirken…” (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E. 2018/4370 K. 2018/14924 T. 26.11.2018)

“…eldeki dava payın düzeltilmesi isteğine ilişkin olup dava sonucunda mülkiyet aktarımına neden olunabileceği, dolayısıyla davada kayıt maliklerinin de bulunması gerektiği, bu tür davaların çekişmeli yargı usulüne göre görülüp sonuçlandırılacağı açıktır. Ne var ki, dava Tapu Müdürlüğü aleyhine açılmış, veraset ilamına göre pay temlikleri yapılan paydaşlara husumet yöneltilmemiş, dava taraf teşkili sağlanmadan görülüp sonuca bağlanmıştır. Hâl böyle olunca, davada yer almayan tapu kayıt maliklerinin (veraset ilamı uyarınca pay temlikleri yapılan tüm paydaş veya kanuni mirasçılarının) 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu 124. maddesi gereğince davada yer almalarının sağlanması sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken… (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E. 2014/159 K. 2014/13875 T. 9.9.2014)

“…Bölgeye tapulama geldiği zaman nizalı parseli bilirkişi belirtmesi üzerine davacıdan başka bir gerçek kişi olan Mehmet adına yazmıştır. Bu kişi taşınmazın maliki gösterilmiş, ismine tapu tesis edilmiştir. Halbuki davacı kendisinin adına yazılması gereken bu yerin duruşmada dinlenen Mehmet adına yazıldığından bahisle tapu iptali davası açması lazım gelirken isim düzeltilmesi yoluyla gayesine ulaşmak istemektedir. Gerçekte taşınmaz davacıya yazılmadığından, bu husus da tesbit edildiğinden, tapulamadan sonra henüz 10 yıl da geçmediğinden harcı da usulüne göre verilerek açılacak bir tapu iptali davası ile sonuca gidilmesi lazım gelirken isim düzeltilmesi yoluyla ve kamu kuruluşu hasım gösterilmek suretiyle ve maktu harçla karar verilmesi doğru görülmemiştir…” (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 1992/3863 K. 1992/4620 T. 20.4.1992)

III. Sonuç

Bu makalenin amacı, yasal düzenlemeler, Yargıtay içtihatları ve uygulama dikkate alınarak, yolsuz tescilden kaynaklanan uyuşmazlıklar açısından uygulamacıya yararlı olacak, teorik bilgilerden çok, uygulamada karşılaşılan sorunlara çözüm sağlayacak bilgileri bir arada sunmak ve bu yolla hak kayıplarının önlenmesine bir nebze yardımcı olmaktır. Ancak, yukarıda belirtildiği üzere, özü iki başlıkta anlatılsa dahi, konu bir makalenin boyutunu çok aşacağından, çalışma daha çok konunun özüne ilişkindir.

Kaynakça:

• Ayan, Mehmet: Eşya Hukuku-I Zilyetlik ve Tapu Sicili, 13. Baskı, Ankara 2016.
• Ayan, Mehmet: Eşya Hukuku-II Mülkiyet, 9. Baskı, Ankara 2016.
• Ayan, Mehmet: Eşya Hukuku-III Sınırlı Ayni Haklar, 8. Baskı, Ankara 2017.
• Eren, Fikret: Mülkiyet Hukuku, 2. Baskı, Ankara 2012.
• Germeç, Mahir Ersin: Kat Mülkiyeti Hukuku, 2. Baskı, Ankara 2008.
• Oğuzman, M.Kemal/Seliçi: Özer: Eşya Hukuku, 9. Baskı, İstanbul 2002.
• Oğuzman, M. Kemal/Seliçi: Özer/Özdemir, S. Oktay: Eşya Hukuku, 12. Baskı, İstanbul 2009.
• Özyiğit, M.Hulusi: Türk Hukukunda Yolsuz Tescil, 1. Baskı, Ankara, 2019.,
• Yılmaz, Zekeriya: Tapu İptali ve Tescil ile Tashih (Düzeltme) Davaları, 4. Baskı, Ankara 2015.